Ce que le simulateur compare
Le bon régime fiscal
Micro-foncier, réel foncier, LMNP micro-BIC et réel, SCI à l'IR et à l'IS, avec la bascule automatique au réel quand les plafonds sont dépassés.
Le vrai coût de la revente
Plus-value des particuliers, réintégration des amortissements en LMNP, IS sur la plus-value en SCI : le patrimoine net est calculé après vente.
Immobilier ou bourse
Votre projet est confronté à un placement en bourse (PEA) alimenté des mêmes sommes que celles engagées dans l'immobilier, avec dispersion des rendements et TRI sur fonds propres.
Votre capacité d'emprunt
Pour plusieurs acquisitions, l'endettement du foyer est vérifié à chaque achat selon la règle des 35 %.
Comment ça marche
- Testez gratuitement : synthèse et graphique principal de votre projet, immédiatement.
- Choisissez votre dossier (Essentiel, Complet ou Pass Projet) : gratuit pendant le lancement, débloqué tout de suite.
- Téléchargez votre rapport PDF, calculé dans votre navigateur et signé d'une empreinte de vérification. Un compte (gratuit) le retrouve plus tard.
Choisissez votre dossier
Gratuit pendant le lancement. Même moteur de calcul et mêmes hypothèses dans chaque formule : seule la profondeur de l'analyse change.
Dossier Essentiel
L'essentiel pour trancher : synthèse, comparatif LMNP / location nue / SCI en longue et courte durée, fiscalité de revente. Environ 12 pages.
Accéder gratuitementDossier Complet
Toutes les analyses : comparatif des structures, sensibilité, portefeuille et endettement, décomposition du gain, annexes année par année. Environ 23 pages.
Accéder gratuitementPass Projet
Trois Dossiers Complets valables trois mois : comparez jusqu'à trois biens ou trois scénarios pour un seul projet.
Accéder gratuitementComment ça se passe : vous choisissez une formule dans le simulateur, elle se débloque tout de suite — synthèse, dossier PDF téléchargeable. Un compte gratuit conserve vos projets pour y revenir. Lancer le simulateur
Votre espace
Un compte gratuit vous permet de retrouver vos simulations d'une visite à l'autre, de reprendre un projet là où vous l'aviez laissé, et de garder vos dossiers à portée de main.
- Chiffrées avant l'envoi — vos hypothèses sont chiffrées dans votre navigateur ; elles ne se rouvrent que depuis votre espace, et ne sont ni indexées ni exploitées.
- Reprise immédiate — un clic sur « Restaurer » recharge tout le formulaire.
- Selon votre formule — 1 simulation conservée avec le Dossier Essentiel ou Complet, 3 avec le Pass Projet.
Aucune carte demandée à l'inscription. Le simulateur reste utilisable sans compte.
Calculateurs gratuits : PEA, crédit, rentabilité, plus-value, LMNP
Chaque étape du modèle est utilisable seule, sans inscription : combien vous aurez sur un PEA avec votre capital de départ et votre versement mensuel, ce que coûte un crédit, quelle rentabilité rapporte un bien, ce que coûte une revente.
Simulateur PEA : capital final avec versement mensuel
Capital de départ + versement mensuel : la valeur nette de votre PEA en scénarios bas, médian et haut.
Simulateur crédit immobilier : mensualité et coût total
Mensualité, coût total et amortissement année par année, avec assurance et différé.
Capacité d'emprunt : combien pouvez-vous emprunter ?
Mensualité maximale et budget d'achat, à partir de vos revenus et du taux d'endettement.
Calcul de rentabilité locative : brute, nette, cash-flow
Rendement brut, net de charges et cash-flow mensuel avant impôt, avec ou sans crédit.
Simulateur plus-value immobilière : impôt à la revente
Impôt, prélèvements sociaux, surtaxe et net vendeur selon la durée de détention.
Simulateur LMNP : micro-BIC ou régime réel ?
Micro-BIC ou réel : l'impôt de chaque régime et le point de bascule.
Guides : comprendre LMNP, SCI, courte durée et bourse
LMNP : micro-BIC ou régime réel, lequel choisir en 2026 ?
Le point de bascule entre l'abattement forfaitaire et l'amortissement, avec un exemple chiffré.
SCI à l'IR ou à l'IS : que change le choix pour un investissement locatif ?
Amortissement, plus-value et distribution : ce qui sépare vraiment les deux régimes.
LMNP ou location nue : comment choisir pour votre investissement ?
Amortissement contre déficit foncier : les critères pour trancher.
Plus-value LMNP : la réintégration des amortissements à la revente
Ce que change la réintégration des amortissements, et pourquoi il faut la chiffrer avant d'acheter.
Location courte durée (Airbnb) : la fiscalité en 2026 après la loi Le Meur
Abattements, plafonds, cotisations sociales : ce qui a changé et ce que cela coûte.
Investissement locatif ou bourse (PEA) : comment les comparer honnêtement ?
Comparer à somme égale, après fiscalité de sortie : la méthode et ses pièges.
Questions fréquentes
Quel simulateur pour comparer LMNP, SCI et location nue ?
Ce simulateur compare, pour un même bien et les mêmes hypothèses, la location nue (micro-foncier et réel), le LMNP (micro-BIC et réel) et la SCI à l'IR et à l'IS, en longue et en courte durée : cash-flow, patrimoine et fiscalité de revente.
Est-ce un conseil en investissement ?
Non. C'est un outil de simulation : les résultats dépendent de vos hypothèses et sont à valider avec un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Mes données sont-elles envoyées quelque part ?
Le simulateur calcule dans votre navigateur. Vos hypothèses ne sont transmises que si vous commandez un dossier ou demandez à être recontacté en les joignant, avec votre accord.
Quelle fiscalité est utilisée ?
Le barème et les prélèvements de 2026, avec la possibilité de comparer à 2025. Le millésime est rappelé dans chaque rapport.
Comment savoir qu'un rapport n'a pas été modifié ?
Chaque rapport porte une empreinte calculée sur vos hypothèses : les mêmes réglages redonnent la même empreinte.