LMNP : micro-BIC ou régime réel, lequel choisir en 2026 ?

Mis à jour le 20 septembre 2026 · Règles fiscales 2026

En bref : le micro-BIC impose 50 % de vos loyers, quelles que soient vos charges ; le régime réel déduit vos charges réelles puis l'amortissement du bien et du mobilier. Le micro-BIC reste intéressant tant que vos charges et amortissements pèsent moins de 50 % des loyers ; au-delà, le réel est presque toujours gagnant, au prix d'une comptabilité et d'un effet à la revente.

Les deux régimes côte à côte

Critère	Micro-BIC	Régime réel
Base imposable	50 % des recettes (30 % pour un meublé de tourisme non classé)	Recettes − charges réelles − amortissements
Amortissement du bien et du mobilier	Non : inclus dans l'abattement	Oui, dans la limite du résultat (art. 39 C du CGI) : il ne crée pas de déficit
Plafond de recettes	77 700 € en location de longue durée et en meublé de tourisme classé ; 15 000 € en meublé de tourisme non classé	Aucun
Prélèvements sociaux 2026	18,6 % du résultat BIC (relèvement de la CSG par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026)
Formalités	Simple déclaration des recettes	Comptabilité et liasse fiscale, en général avec un expert-comptable

Le seuil de 77 700 € est celui des revenus 2025 ; certaines sources indiquent un relèvement pour les revenus 2026 à 2028. Vérifiez le montant en vigueur sur impots.gouv.fr avant de vous en servir.

Un exemple chiffré

Un studio loué meublé 12 000 € par an. Les charges (copropriété, taxe foncière, assurance, gestion) et les intérêts d'emprunt totalisent 7 000 € ; l'amortissement du bien et du mobilier atteint 5 000 € par an. Le foyer est dans la tranche à 30 %.

	Micro-BIC	Régime réel
Résultat imposable	6 000 € (12 000 × 50 %)	0 € (12 000 − 7 000 − 5 000)
Impôt et prélèvements (30 % + 18,6 %)	2 916 €	0 €

Écart apparent : 2 916 € par an, avant les honoraires de comptable (quelques centaines d'euros par an). Cet exemple est illustratif : chaque bien a ses propres charges, et un bien payé comptant, avec peu de charges, peut au contraire favoriser le micro-BIC.

Le point qu'on oublie : la revente

Au régime réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la vente pour les cessions depuis le 15 février 2025. L'avantage annuel se paie donc en partie à la sortie : voir le guide sur la plus-value LMNP et la réintégration des amortissements. Comparer les deux régimes sans chiffrer la revente donne une image incomplète.

Comment trancher

Le réel est en général plus favorable si vous avez un emprunt récent (intérêts élevés), des charges importantes ou un mobilier à amortir.
Le micro-BIC convient à un bien peu chargé, sans crédit, si vous voulez zéro comptabilité.
Le réel est obligatoire dès que les recettes dépassent le plafond du micro-BIC (par exemple 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé).

Questions fréquentes

Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?

Oui, c'est une option que l'on exerce par une déclaration auprès des impôts. Ses modalités (délais, durée de l'option) doivent être vérifiées auprès du service des impôts des entreprises ou de votre expert-comptable avant de choisir.

L'abattement de 50 % s'applique-t-il à tous les meublés ?

Non. Il vaut 50 % pour la location meublée de longue durée et pour le meublé de tourisme classé, et 30 % pour le meublé de tourisme non classé, avec dans ce dernier cas un plafond de recettes de 15 000 €.

Le micro-BIC permet-il d'amortir le bien ?

Non. L'abattement forfaitaire est réputé couvrir les charges et l'amortissement : on ne peut ni les déduire séparément, ni créer de déficit. Seul le régime réel permet d'amortir.

Sources officielles

Les règles fiscales évoluent à chaque loi de finances : contrôlez toujours les montants et les seuils sur ces sources avant de décider.

Cet article est informatif : il ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, juridique ou comptable personnalisé. Faites valider votre situation par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.