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La boussole

Acheter sa résidence principale ou louer en investissant la différence : lequel gagne ?

Indiquez votre capital, le bien repéré, les conditions du crédit et le loyer que vous paieriez sinon : le calculateur compare l'achat (exonéré de plus-value, c'est la résidence principale) à la location, où la différence mensuelle entre mensualité et loyer est investie — dans un PEA jusqu'à son plafond, puis sur l'enveloppe de votre choix. Il chiffre aussi ce que change une transmission à vos enfants : succession classique, donation, ou donation en démembrement (usufruit / nue-propriété).

Estimation indicative fondée sur vos hypothèses et sur les règles fiscales 2026 ; elle ne constitue pas un conseil. Les calculs restent dans votre navigateur.

Questions fréquentes

Pourquoi la résidence principale est-elle avantagée dans ce calcul ?

Parce qu'elle l'est réellement : sa plus-value est totalement exonérée d'impôt à la revente (CGI art. 150 U), contrairement à un placement financier ou à un bien locatif. C'est le seul actif de ce comparateur sans aucune fiscalité de sortie.

Pourquoi un PEA ne suffit-il pas toujours au-delà de 150 000 € ?

C'est le plafond de versements du PEA. Au-delà, l'excédent part sur l'enveloppe que vous choisissez : un compte-titres ordinaire (fiscalité forfaitaire ou option barème, selon votre tranche) ou une assurance-vie (abattement annuel après un retrait, puis un taux réduit sous 150 000 € de versements). Le calculateur compare les deux.

Qu'est-ce que l'option pour le barème progressif ?

Sur un compte-titres ou une assurance-vie, vous pouvez choisir chaque année d'imposer vos gains au barème progressif de l'impôt sur le revenu (à votre tranche marginale) plutôt qu'au taux forfaitaire habituel. C'est rarement intéressant sauf en tranche à 0 % ou 11 % : le calculateur retient automatiquement l'option la moins coûteuse et vous montre les deux.

Comment fonctionne la donation en démembrement ?

Vous donnez seulement la nue-propriété du bien à votre enfant et en gardez l'usufruit (vous continuez à l'occuper ou à en percevoir les loyers). Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, selon votre âge (barème de l'article 669 du CGI) : plus vous êtes jeune au moment de l'acte, plus la nue-propriété donnée vaut peu et moins l'enfant paie de droits. À votre décès, il récupère la pleine propriété sans aucune taxe supplémentaire.

Quelle différence entre succession et donation, pour les droits ?

Le barème est le même (ligne directe, abattement de 100 000 € par enfant renouvelable tous les 15 ans). La différence est le moment : une donation permet d'utiliser l'abattement plusieurs fois de votre vivant, tous les 15 ans, ce qu'une succession unique ne permet pas. C'est l'intérêt de donner tôt plutôt que de tout transmettre au décès.

Pourquoi l'assurance-vie a-t-elle sa propre règle de succession ?

Parce que l'article 990 I du CGI la sort du régime classique des droits de succession : un abattement de 152 500 € s'applique par bénéficiaire (et non par contrat), sur les versements faits avant les 70 ans du souscripteur, puis un taux de 20 % ou 31,25 % au-delà de 700 000 €. C'est un abattement supplémentaire, indépendant de celui sur le reste du patrimoine.

Ce comparateur couvre-t-il tous les cas de succession ?

Non : seul le cas le plus courant est modélisé, la transmission à ses enfants (ligne directe). Le conjoint survivant (exonéré de droits de succession), les autres héritiers, la quotité disponible et la réserve héréditaire ne sont pas pris en compte. Pour une situation réelle, un notaire reste indispensable.

Pourquoi trois scénarios (bas, médian, haut) côté location ?

Un rendement moyen affiché n'est jamais garanti chaque année : le calculateur tire des milliers de trajectoires de marché aléatoires et situe le résultat en scénario bas, médian et haut, exactement comme le simulateur complet et le calculateur PEA. L'achat, lui, n'a pas cet aléa dans ce calcul : seule sa valorisation immobilière est une hypothèse.

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