Investissement locatif ou bourse (PEA) : comment les comparer honnêtement ?
Mis à jour le 20 septembre 2026 · Règles fiscales 2026
En bref : pour comparer honnêtement l'immobilier locatif à crédit et la bourse (PEA), il faut placer la même somme dans les deux : l'apport de départ, puis chaque mois la somme que l'immobilier vous demande de compléter quand le loyer ne couvre pas le crédit, les charges et les impôts. Le résultat se lit ensuite net de fiscalité de sortie, à la même date.
Ce qui rend la comparaison trompeuse
- L'effet de levier : avec 10 % d'apport, le crédit permet de détenir 100 % du bien ; en bourse, seul le capital investi travaille. Le levier amplifie les gains comme les pertes.
- Les sommes engagées ne sont pas les mêmes si l'on ne compte que l'apport : un investissement locatif à cash-flow négatif exige de l'épargne mensuelle en plus.
- La fiscalité de sortie diffère : plus-value immobilière avec abattements pour durée de détention d'un côté ; de l'autre, un PEA exonéré d'impôt sur le revenu après 5 ans, mais soumis aux prélèvements sociaux (18,6 % pour les retraits en 2026).
- Le plafond du PEA : 150 000 € de versements. Au-delà, l'épargne doit aller sur un autre support, à la fiscalité différente.
- Le risque : un rendement boursier moyen est une hypothèse. La bonne représentation est une dispersion de trajectoires, pas un chiffre unique.
La méthode
- Calculez le patrimoine net de l'immobilier après fiscalité de revente et frais de vente, à l'horizon choisi.
- Placez en bourse l'apport, puis, mois par mois, la même somme que l'immobilier vous demande de compléter.
- Comparez les deux montants nets à la même date, et regardez la dispersion des résultats boursiers (par exemple les scénarios bas, médian et haut) plutôt que la seule moyenne.
Pour estimer ce que devient une épargne placée en PEA (capital de départ, versement mensuel, rendement), utilisez le calculateur PEA ; pour comparer avec un projet précis, le simulateur complet fait la comparaison à somme égale.
Un rendement passé ne garantit pas un rendement futur, et une simulation n'est pas un conseil en investissement.
Questions fréquentes
Que veut dire « comparer à somme égale » ?
L'immobilier à crédit demande parfois de compléter de sa poche chaque mois (quand le loyer ne couvre pas le crédit, les charges et les impôts). Une comparaison honnête place la même somme en bourse, en plus de l'apport de départ.
Quel est le plafond de versements d'un PEA ?
Le plafond de versements du PEA est de 150 000 €. Au-delà, il faut un autre support (compte-titres, assurance-vie), avec une fiscalité différente.
Le rendement d'une simulation est-il garanti ?
Non. Un rendement boursier est une hypothèse, et le résultat réel varie fortement d'une année à l'autre. Le simulateur montre une dispersion de trajectoires plutôt qu'un chiffre unique.
À lire aussi
LMNP : micro-BIC ou régime réel, lequel choisir en 2026 ?
Le point de bascule entre l'abattement forfaitaire et l'amortissement, avec un exemple chiffré.
SCI à l'IR ou à l'IS : que change le choix pour un investissement locatif ?
Amortissement, plus-value et distribution : ce qui sépare vraiment les deux régimes.
Plus-value LMNP : la réintégration des amortissements à la revente
Ce que change la réintégration des amortissements, et pourquoi il faut la chiffrer avant d'acheter.
Sources officielles
- service-public.fr — fiches pratiques sur la location meublée et les revenus locatifs
- impots.gouv.fr — régimes d'imposition et déclaration des revenus locatifs
- BOFiP-Impôts — doctrine fiscale de l'administration
- Légifrance — textes de loi et Code général des impôts
Les règles fiscales évoluent à chaque loi de finances : contrôlez toujours les montants et les seuils sur ces sources avant de décider.
Cet article est informatif : il ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, juridique ou comptable personnalisé. Faites valider votre situation par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.