LMNP ou location nue : comment choisir pour votre investissement ?
Mis à jour le 20 septembre 2026 · Règles fiscales 2026
En bref : la location nue est imposée en revenus fonciers (micro-foncier à 30 % d'abattement ou réel avec déficit foncier), sans amortissement. Le LMNP est imposé en bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC à 50 % ou réel avec amortissement). Le meublé offre souvent un résultat imposable plus faible grâce à l'amortissement, la location nue un bail plus long et le déficit foncier.
Comparaison
| Critère | Location nue | LMNP (meublé) |
|---|---|---|
| Catégorie d'imposition | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Régime simplifié | Micro-foncier : abattement de 30 %, recettes ≤ 15 000 € | Micro-BIC : abattement de 50 %, recettes ≤ 77 700 € (longue durée) |
| Régime réel | Charges et intérêts déduits, pas d'amortissement | Charges, intérêts et amortissements déduits |
| Déficit | Déficit foncier imputable sur le revenu global dans une limite annuelle fixée par la loi | Reportable sur les bénéfices futurs de la même activité, sans imputation sur le revenu global |
| Prélèvements sociaux 2026 | 17,2 % | 18,6 % |
| Bail | 3 ans minimum (bailleur personne physique) | 1 an (9 mois pour un étudiant) |
| Loyer et mobilier | Logement vide | Logement équipé : mobilier à acheter, loyer souvent plus élevé |
| Revente | Plus-value des particuliers | Plus-value des particuliers, avec réintégration des amortissements déduits au réel |
Comment raisonner
- Vous voulez réduire l'impôt sur vos revenus actuels (travaux importants, fort taux marginal) : la location nue au réel et son déficit foncier imputable sur le revenu global peuvent peser lourd.
- Vous voulez neutraliser l'impôt sur les loyers pendant des années : le LMNP au réel avec amortissement y parvient souvent, avec en contrepartie une plus-value plus élevée à la vente.
- Vous cherchez la stabilité locative : le bail de 3 ans de la location nue rassure ; le bail d'un an du meublé donne plus de souplesse.
Le seul moyen de trancher sérieusement est de chiffrer votre bien sur toute la durée de détention, revente comprise : c'est ce que fait le comparatif du simulateur, en longue et en courte durée.
La limite d'imputation annuelle du déficit foncier et les conditions de chaque régime évoluent avec les lois de finances : contrôlez-les sur impots.gouv.fr.
Questions fréquentes
Quelle est la différence de durée de bail ?
La location nue d'un logement à usage de résidence principale se conclut pour 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique ; la location meublée pour 1 an (9 mois pour un étudiant). Ces durées sont fixées par la loi du 6 juillet 1989.
Le déficit foncier existe-t-il en LMNP ?
Non, pas sous cette forme. En LMNP au réel, un déficit ne s'impute pas sur le revenu global : il se reporte sur les bénéfices futurs de la même activité. Le déficit foncier de la location nue peut, lui, s'imputer sur le revenu global dans une limite annuelle fixée par la loi.
Les prélèvements sociaux sont-ils les mêmes ?
Pas exactement. En 2026, les revenus fonciers restent à 17,2 % alors que le résultat de la location meublée (BIC) est à 18,6 % après le relèvement de la CSG de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
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Sources officielles
- service-public.fr — fiches pratiques sur la location meublée et les revenus locatifs
- impots.gouv.fr — régimes d'imposition et déclaration des revenus locatifs
- BOFiP-Impôts — doctrine fiscale de l'administration
- Légifrance — textes de loi et Code général des impôts
Les règles fiscales évoluent à chaque loi de finances : contrôlez toujours les montants et les seuils sur ces sources avant de décider.
Cet article est informatif : il ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, juridique ou comptable personnalisé. Faites valider votre situation par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.