Plus-value LMNP : la réintégration des amortissements à la revente
Mis à jour le 20 septembre 2026 · Règles fiscales 2026
En bref : depuis la loi de finances pour 2025, quand vous vendez un bien loué en LMNP au régime réel, les amortissements que vous avez déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions depuis le 15 février 2025. Le prix d'achat retenu est diminué de ces amortissements : la plus-value imposable, et donc l'impôt à la revente, augmentent.
Le mécanisme
La plus-value d'un particulier est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, ce dernier étant majoré de certains frais. En LMNP au réel, on amortit chaque année le bien et le mobilier : cela réduit l'impôt sur les loyers, mais désormais ces amortissements viennent en diminution du prix d'acquisition lors de la vente.
Exemple illustratif : acheté 200 000 €, vendu 240 000 € après avoir déduit 40 000 € d'amortissements. Sans réintégration, la plus-value brute serait de 40 000 €. Avec réintégration, le prix d'acquisition retenu tombe à 160 000 € et la plus-value brute à 80 000 €, avant abattements pour durée de détention.
Ce que le temps arrange
| Durée de détention | Effet sur la plus-value imposable |
|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun abattement |
| De la 6e à la 21e année | Abattements annuels sur l'impôt sur le revenu (19 %) et, à un rythme différent, sur les prélèvements sociaux (17,2 %) |
| 22 ans | Exonération d'impôt sur le revenu |
| 30 ans | Exonération de prélèvements sociaux |
À cela s'ajoute une surtaxe sur les plus-values imposables élevées (à partir de 50 000 €). Le calcul complet dépend de votre date d'achat et de vente : c'est ce que le simulateur applique, année par année.
Qui est concerné, qui ne l'est pas
- LMNP au régime réel : oui.
- Micro-BIC : non, aucun amortissement n'est déduit puisque l'abattement est forfaitaire.
- Résidences avec services (certaines résidences de tourisme, étudiantes, seniors) : régime particulier possible, à faire confirmer.
Les sources fiscales consultées indiquent que les amortissements pratiqués avant 2025 sont eux aussi concernés en cas de cession après le 15 février 2025 : contrôlez votre situation auprès de votre expert-comptable.
Comment l'anticiper
Avant d'acheter, chiffrez à la fois l'économie d'impôt annuelle et le surcoût à la revente, sur l'horizon de détention que vous visez. Sur une détention courte, l'avantage du réel peut s'effacer ; sur une détention longue, il se maintient davantage grâce aux abattements. Ne comparez jamais le micro-BIC et le réel sur le seul cash-flow des premières années.
Questions fréquentes
À partir de quand les amortissements sont-ils réintégrés ?
La loi de finances pour 2025 prévoit la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025. Les amortissements pratiqués avant 2025 sont également concernés d'après les sources fiscales consultées : vérifiez votre situation.
La réintégration s'applique-t-elle au micro-BIC ?
Non : en micro-BIC, aucun amortissement n'est déduit puisque l'abattement est forfaitaire. Le sujet concerne le LMNP au régime réel.
Peut-on échapper à cet impôt ?
La durée de détention réduit la plus-value imposable : exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Certaines résidences avec services relèvent d'un régime particulier ; faites-vous confirmer votre cas.
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Sources officielles
- service-public.fr — fiches pratiques sur la location meublée et les revenus locatifs
- impots.gouv.fr — régimes d'imposition et déclaration des revenus locatifs
- BOFiP-Impôts — doctrine fiscale de l'administration
- Légifrance — textes de loi et Code général des impôts
Les règles fiscales évoluent à chaque loi de finances : contrôlez toujours les montants et les seuils sur ces sources avant de décider.
Cet article est informatif : il ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, juridique ou comptable personnalisé. Faites valider votre situation par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.