SCI à l'IR ou à l'IS : que change le choix pour un investissement locatif ?

Mis à jour le 20 septembre 2026 · Règles fiscales 2026

En bref : à l'IR, la SCI est « transparente » : les associés sont imposés sur les loyers au barème, sans amortissement, et la plus-value suit le régime favorable des particuliers. À l'IS, la société paie l'impôt sur ses bénéfices après amortissement, mais la plus-value est calculée sur la valeur comptable (donc plus élevée) et les bénéfices distribués sont à nouveau taxés.

Les différences qui comptent

Critère	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Imposition des loyers	Revenus fonciers des associés, au barème de l'impôt sur le revenu + prélèvements sociaux (17,2 % en 2026)	Impôt sur les sociétés : 25 %, dont un taux réduit de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice sous conditions
Amortissement de l'immeuble	Non	Oui (bâtiment et mobilier, pas le terrain)
Intérêts et charges	Déductibles des revenus fonciers	Déductibles du bénéfice de la société
Plus-value à la revente	Régime des particuliers : 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée (exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans)	Plus-value professionnelle : prix de vente − valeur nette comptable (après amortissements), imposée à l'IS
Sortie de l'argent	Les associés sont déjà imposés chaque année sur le résultat	Aucun impôt personnel tant que rien n'est distribué ; les dividendes sont ensuite taxés
Meublé	Non de façon habituelle (bascule à l'IS)	Oui

L'effet à retenir

L'IS reporte une partie de l'impôt grâce à l'amortissement, mais cet avantage revient à la revente : plus on amortit, plus la plus-value imposable grandit, jusqu'à une valeur comptable parfois proche de zéro. À l'IR, on ne réduit pas l'impôt annuel par l'amortissement, mais on garde les abattements pour durée de détention sur la plus-value.

Le bon choix dépend donc de l'horizon de détention, du niveau d'imposition des associés et de ce que la société fera de sa trésorerie (réinvestir ou distribuer).

Quand chaque option se justifie souvent

SCI à l'IR : détention longue, transmission, associés peu imposés ou recherche de simplicité.
SCI à l'IS : réinvestissement des bénéfices dans la société, biens fortement financés à crédit, souhait d'amortir ou de louer en meublé.

Le taux réduit de 15 % suppose notamment que le capital soit entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Le choix de l'IS est en pratique difficile à défaire : à faire valider par un professionnel.

Questions fréquentes

Une SCI à l'IS peut-elle amortir l'immeuble ?

Oui. Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés amortit le bâtiment (pas le terrain) et le mobilier, ce qui réduit son bénéfice imposable. En contrepartie, ces amortissements abaissent la valeur comptable et augmentent la plus-value imposée à la revente.

Peut-on louer en meublé avec une SCI à l'IR ?

Pas de façon habituelle : la location meublée exercée de manière régulière est une activité commerciale, qui fait en principe basculer la société à l'IS. Le LMNP en nom propre reste la voie usuelle pour du meublé.

Quel taux d'impôt sur les sociétés pour une SCI à l'IS ?

Le taux normal est de 25 %. Un taux réduit de 15 % s'applique aux premiers 42 500 € de bénéfice sous conditions (notamment la détention du capital par des personnes physiques). Vérifiez votre éligibilité avec un professionnel.

Sources officielles

Les règles fiscales évoluent à chaque loi de finances : contrôlez toujours les montants et les seuils sur ces sources avant de décider.

Cet article est informatif : il ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, juridique ou comptable personnalisé. Faites valider votre situation par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.